美 주택 시장 '꽁꽁'... 25년 만 최저 거래량, 금리 부담 '핵폭탄'

미국 연방준비제도(Fed)의 인플레이션과의 전쟁이 예상치 못한 복병을 만났다. 주택 시장이 지속되는 물가 상승 압력 속에서도 침체를 보이면서 연준의 정책 결정에 또 다른 난관이 예상된다.

24일(현지시간) 발표된 별도의 보고서들에 따르면, 9월 주택 관련 데이터는 더욱 악화되어 중앙은행이 금리 관련 다음 행보를 고심하는 가운데 정책 환경을 더욱 복잡하게 만들고 있다. 상황은 더 나아지기 전에 악화될 것으로 보인다.

**주택 시장 '빙하기' 전망: 금리 인상 시 추가 하락 압력**

예상대로 연준이 향후 몇 달간 단기 금리를 인상할 경우, 이미 7.43%에 달하는 모기지 금리가 더욱 상승할 가능성이 높다. 이는 주택 구매자들의 부담을 더욱 가중시켜 시장에 찬물을 끼얹을 수 있다. 높은 주택 대출 비용은 전반적인 물가 상승 및 주택 공급 부족 현상과 맞물려 주택 시장에 큰 압력으로 작용하고 있다.

크리스 루פקי Fwdbonds 수석 이코노미스트는 "워싱턴이 정책을 180도 전환하여 신규 주택 비용을 더 저렴하게 만들지 않는 한, 주택 시장은 깊은 잠에 빠질 것"이라며 "아직 겨울은 아니지만 주택 시장은 깊은 동결 상태에 접어들고 있다"고 경고했다.

**거래량 급감, 2001년 이후 최저치 기록**

전미부동산중개인협회(NAR)는 아직 완료되지 않은 계약 건수를 측정하는 선행 지표인 주택 매매 선행지수(Pending Home Sales)가 2001년 이후 최저치를 기록했다고 발표했다. 이 지수는 전월 대비 7.3% 하락했으며, 전년 동월 대비로는 11.3% 감소했다. 시장에서는 0.4%의 하락을 예상했으나, 이를 훨씬 밑도는 수치다.

주택 시장의 또 다른 중요한 지표인 주택 착공 건수(Housing Starts) 역시 이미 예상치를 크게 하회하는 하락세를 보였다. 상무부 데이터에 따르면, 계절 조정 연간 주택 착공 건수는 전월 대비 5.2% 감소했으며, 주택 건축 허가 건수는 0.2% 하락했다. 이는 다우존스 예상치인 2% 상승 전망에 크게 못 미치는 수치다.

특히, 단독주택 건축 허가 건수는 845,000건으로 8월 대비 4% 감소했으며, 2023년 이후 가장 낮은 수준을 기록했다.

**모기지 금리 상승이 주택 구매력에 미치는 영향**

NAR의 수석 이코노미스트인 로렌스 윤은 "9월 시장 상황은 빠르게 상승하는 모기지 금리로 인해 악화되었다"며 "실업률 감소와 소득 증가는 주택 구매를 지지할 수 있지만, 주택 구매력은 모기지 금리 변화에 더욱 큰 영향을 받는다"고 설명했다.

**금리 상승 전망과 연준의 딜레마**

9월 대부분의 기간 동안 30년 만기 모기지 금리는 7%를 상회했으며, 월말에는 약 7.6% 수준에 머물렀다. 이는 5년 전 3%대에 머물렀던 금리와 비교했을 때 극명한 대조를 이루며, 당시 낮은 금리가 코로나19 팬데믹 기간 동안 폭발적인 수요와 가격 상승을 이끌었던 주택 시장 호황의 배경이 되었다.

주택 매매 선행지수 외에도 주택 건설업자들의 심리 지수는 14년 만에 최저치를 기록하고 있다. 일부 상황에서는 연준이 주택 시장의 약세를 완화적인 통화 정책으로 대응할 수도 있다. 낮은 금리는 차입 비용을 낮춰 수요를 촉진하는 경향이 있다.

하지만 연준은 인플레이션을 통제하려는 더 큰 싸움에 직면해 있다. 지난주 발표된 소비자 물가 지수(CPI)와 생산자 물가 지수(PPI)는 낙관적인 신호를 거의 보여주지 못했으며, 생산자 물가 지수 중 최종 수요 상품 가격은 2.6% 상승하여 2009년 12월 이후 노동부 통계 시리즈에서 가장 빠른 상승세를 기록했다.

이러한 상황은 연준이 주택 시장의 침체에도 불구하고 금리 인상 기조를 유지할 가능성을 시사하며, 이는 향후 주택 시장에 더 큰 부담으로 작용할 수 있다. 연준의 통화 정책 결정은 인플레이션 억제와 경기 침체 방지라는 두 마리 토끼를 잡아야 하는 어려운 과제에 놓여 있다.