부동산 투자 열기 뜨겁다…상업용 부동산 경쟁률 1년 만에 최고

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 이후 주춤했던 상업용 부동산 시장에 투자자들의 발길이 다시 이어지고 있다. 특히 유동성 확대와 금리 인상 기조에도 불구하고 공격적인 투자가 이뤄지면서, 지난 6월 입찰 경쟁률이 1년 만에 가장 높은 수치를 기록했다. 이는 시장 전반에 걸쳐 자금 조달이 원활해졌음을 시사하는 결과로 풀이된다.

부동산 컨설팅 기업 JLL이 최근 발표한 분기별 입찰 및 신용 지수에 따르면, 7월에는 지수 집계 5년 역사상 두 번째로 많은 고유 입찰자가 몰렸다. 이는 개인 투자자부터 벤처 캐피털, 사모 펀드, 패밀리 오피스, 기관 투자자, 대기업까지 금융 스펙트럼 전반에서 상업용 부동산 시장에 대한 관심이 폭발적으로 증가했음을 보여준다. JLL은 대출 기관 간의 경쟁 또한 이전 최고치를 훨씬 상회하고 있다고 덧붙였다.

JLL 미주 지역 캐피털 마켓 리서치 총괄인 로로 페로니(Lauro Ferroni)는 "최근 지수 데이터에서 흥미로운 점은 신용 강도 지수와 입찰 강도 지수 간의 차이가 줄어들고 있다는 것이다. 실제로 우리는 신용 가용성이 유동성의 톤을 설정하기 때문에 신용 강도 지수가 입찰 강도 지수의 선행 지표 역할을 한다고 파악했다"고 설명했다. 그는 거시 경제 불확실성과 변동성이 지속되는 상황에서도 입찰이 계속 증가하는 것은 시장에 활발하게 유입되는 자본의 무게가 이러한 변동성을 상쇄하고, 어쩌면 더 강력한 힘으로 작용하기 때문일 가능성이 높다고 분석했다.

팬데믹 이후 몇 년간 상업용 부동산 시장은 여러 부문의 어려움과 2022년부터 시작된 높은 금리로 인해 위축되었었다. 그러나 현재는 상업용 모기지 담보 증권, 보험 회사, 정부 기관, 부채 펀드 등 다양한 출처로부터 신용이 이전보다 훨씬 자유롭게 흐르고 있다. 페로니는 "투자자들이 부동산을 좋아하고, 부동산 포트폴리오를 늘리고 싶어하기 때문"이라며, "어떤 경우에는 부동산에서 더 높은 수익률을 창출할 수 있다. 또한, 그들은 이 부문이 어떻게 진행되어 왔는지 보았고, 대규모의 부실이나 채무 불이행이 발생하지 않았다는 것을 알기 때문에 다시 이 부문으로 돌아오고 있다"고 덧붙였다.

구체적으로, 투자자들은 특히 리테일(소매) 및 산업용 부동산 부문으로 몰려들고 있다. 리테일 부문은 팬데믹 기간 동안 전자상거래의 급성장으로 인해 가장 저조한 성과를 보였던 부문 중 하나였으나, 최근 그 인기가 다시 높아지고 있다. JLL에 따르면, 리테일 부문이 더 경쟁력이 높아지는 이유는 소유주들이 높은 수익률을 얻고 있기 때문에 매각할 의사가 없기 때문이라고 한다.

산업용 부동산은 이미 수년간 강세를 보여왔다. 전자상거래의 폭발적인 성장뿐만 아니라, 최근의 리쇼어링(reshoring) 및 재산업화(reindustrialization) 현상도 그 배경에 있다. CBRE의 중반기 보고서에 따르면, 기업들은 리드 타임 단축, 공급망 위험 감소, 그리고 경우에 따라서는 관세 노출 감소를 위해 제조 시설을 미국으로 이전하거나 확장하고 있다. 이 보고서는 제조 시설 임대량이 전년 동기 대비 27% 증가했다고 밝혔다.

반면, 입찰 및 신용 활동이 가장 저조한 부문은 사무실 부문이었다. 팬데믹 이후 재택근무의 확산으로 인한 수요 감소가 지속되면서, 사무실 공실률은 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 이는 투자자들이 사무실 공간에 대한 잠재적인 가치 하락을 우려하며 신중한 접근을 취하고 있음을 시사한다. 다만, 일부 전문가들은 특정 지역이나 최고 수준의 오피스 빌딩에 대한 수요는 여전히 존재하며, 향후 시장 회복 가능성을 제기하기도 한다.