비트코인으로 주택 계약금 마련…마진콜 없는 새 상품 나왔다

미국 주택 구매 시장에 혁신적인 상품이 등장했다. 부동산 대출 기업 '베터 모기지(Better Mortgage)'와 암호화폐 거래소 '코인베이스(Coinbase)'가 손잡고, 비트코인을 담보로 주택 계약금을 마련할 수 있는 새로운 모기지 상품을 출시했다. 이 상품은 최대 25만 달러 상당의 비트코인을 활용하면서도, 일반적인 암호화폐 담보 대출과 달리 가격 변동만으로는 마진콜이 발생하지 않는다는 점에서 주목받고 있다.

**새로운 방식의 주택 구매 지원**

베터 모기지의 새로운 상품은 '토큰 지원 컨포밍 모기지(token-backed conforming mortgage)'로 명명되었으며, 일반적인 주택 담보 대출과 비트코인 담보 대출을 결합한 형태다. 구매자는 집을 담보로 한 일반적인 1차 모기지를 받는 동시에, 주택 계약금을 충당하기 위한 별도의 대출을 추가로 받게 된다. 이 두 번째 대출은 비트코인을 담보로 하며, 주택에 대한 2차 담보권을 설정하는 방식이다.

구체적으로, 베터 모기지는 비트코인 가치의 40%까지 대출을 제공하는 '대출가치비율(advance rate)'을 적용한다. 이는 250%의 담보 인정 비율(collateral requirement)과 동일하다. 예를 들어, 25만 달러 상당의 비트코인을 담보로 제공하면 최대 10만 달러까지 계약금 대출을 받을 수 있다. 다만, 회사는 대출가치비율이 사전 통보 없이 변경될 수 있음을 명시하고 있어, 이는 현재 공개된 구조를 설명하는 것이지 모든 신청자에게 보장되는 조건은 아님을 시사한다.

담보로 잡힌 비트코인은 베터 모기지의 코인베이스 프라임(Coinbase Prime)의 관리 계좌로 이전된다. 대출 기간 동안 담보로 제공된 비트코인은 차입자의 사전 서면 동의 없이는 매도, 이전, 재담보 제공 또는 기타 방식으로 제약을 가할 수 없다. 차입자는 비트코인의 경제적 가치에 대한 노출은 유지하지만, 통상적인 통제권과 유동성을 포기하게 된다.

코인베이스는 계좌 이체 및 프라임 인프라를 제공하며, 대출 자체를 신용평가하거나 관리하지는 않는다. 대출 신청, 신용 심사, 계약 체결 및 이후의 모든 관리는 베터 모기지가 담당한다.

**가격 변동이 아닌 '상환 지연'이 마진콜 트리거**

이 상품의 가장 큰 특징은 비트코인 가격의 일일 변동만으로는 마진콜, 즉 추가 담보 요구 또는 강제 매도가 발생하지 않는다는 점이다. 이는 암호화폐 담보 대출의 일반적인 특징인 '대출가치비율 상승 시 자동 청산'과는 확연히 다르다. 베터 모기지의 현재 공개된 약관에 따르면, 마진콜을 유발하는 주요 요인은 가격 변동이 아닌 '상환 지연'이다.

만약 차입자가 대출 상환일에 대금을 납부하지 않으면, 연체가 시작된다. 베터 모기지는 연체가 시작된 날로부터 30일의 유예 기간을 부여하여 차입자가 계좌를 정상 상태로 복구할 수 있도록 한다. 그러나 60일 이상 상환이 지연될 경우, 베터 모기지는 담보로 잡힌 비트코인을 임의로 청산할 수 있는 권한을 갖게 된다. 물론, 최종적인 차입자의 의무와 베터 모기지의 구제 수단은 개별 대출 계약서에 명시된 내용에 따라 달라질 수 있다.

이러한 구조는 비트코인 가격의 단기 변동 위험과는 별개의 위험을 차입자에게 남긴다. 베터 모기지의 약관에 따르면, 강제 매도는 잠재적인 자산 가치 상승 기회를 없앨 뿐만 아니라 과세 대상 이벤트가 될 수 있다. 또한, 주택에 대한 2차 담보권은 계약금 대출 기관에게 주택에 대한 또 다른 담보 청구권을 부여한다.

**까다로운 신청 자격 및 잠재적 위험**

이 상품은 모든 미국 거주자에게 자동으로 제공되는 것은 아니다. 신청자는 검증된 코인베이스 계좌를 보유해야 하며, 베터 모기지의 신용 심사 및 컨포밍 대출 요건을 충족해야 한다. 또한, 특정 주거 지역에서만 상품을 구매할 수 있다. 베터 모기지의 프로그램 약관은 최소 680점의 FICO 점수를 요구하며, 이 상품이 모든 지역에서 제공되지 않을 수도 있음을 명시하고 있다.

전문가들은 이번 상품 출시가 비트코인과 같은 암호화폐 자산의 유동성을 활용하여 전통적인 금융 시장과의 연계를 강화하는 중요한 사례가 될 것으로 분석하고 있다. 특히, 암호화폐 시장의 변동성으로 인해 마진콜에 대한 우려가 컸던 투자자들에게 새로운 대안을 제시한다는 점에서 긍정적인 평가를 받고 있다. 그러나 60일 이상의 상환 지연 시 담보 자산이 강제 청산될 수 있다는 점은 여전히 유의해야 할 중요한 위험 요소로 남아있다. 또한, 비트코인 가격 상승으로 인한 미래의 잠재적 수익을 포기해야 할 수도 있다는 점도 고려해야 할 부분이다.

이는 암호화폐 시장 참여자들이 전통 금융 시스템에 더 쉽게 접근할 수 있는 길을 열어주는 동시에, 암호화폐 자산으로 인해 발생하는 새로운 유형의 위험에 대한 이해를 높이는 계기가 될 것으로 보인다. 베터 모기지 측은 이러한 혁신적인 상품을 통해 주택 구매 과정을 더욱 유연하고 접근 가능하게 만들고자 한다고 밝혔다. 하지만 실제 이용을 위해서는 상품의 약관을 면밀히 검토하고, 자신의 재정 상황과 위험 감수 능력을 충분히 고려해야 할 것이다.